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Réduire le coût d’un crédit immobilier : quels arguments juridiques ?

Réduire le coût d’un crédit immobilier : quels arguments juridiques ?

Auteur : Adeline CORNIC
Publié le : 23/11/2016 23 novembre Nov. 2016
Articles du cabinet
Le coût d’un crédit immobilier est souvent lourd à supporter. Pour l’emprunteur, “s’amuser” à cumuler les intérêts mensuels dus sur l’intégralité de la période de crédit conduit parfois à des résultats effrayants. Il est toutefois possible de faire réduire la note en regardant de plus près la méthode utilisée par la banque pour le calcul des intérêts conventionnels, tels que détaillés sur l’offre de prêt.

En effet, la Cour de cassation sanctionne par la déchéance au droit aux intérêts conventionnels les banques qui calculent les intérêts dus par l’emprunteur non professionnel sur la base d‘une année lombarde de 360 jours, au lieu des 365  ou 366 jours que compte une année civile (Cour de cassation, Première Chambre civile, 19 juin 2013, n°12-16651).

Il s’agit là d’une pratique des banquiers suisses datant du Moyen Age. Les banques ne retirent en réalité qu’un faible gain en calculant les intérêts conventionnels sur la base d’une année lombarde.

En revanche, l’emprunteur qui détecte ce manquement du prêteur peut faire des économies substantielles. Il peut ainsi réduire le coût de son crédit de façon conséquente, surtout en matière de crédit immobilier, où le montant des emprunts est souvent élevé et la durée du crédit longue.

En effet, en cas de calcul des intérêts sur la base d’une année lombarde, les Tribunaux sanctionnent l’établissement bancaire en substituant au taux d’intérêt conventionnel le taux d’intérêt légal.

Pour information : au premier semestre 2016, le taux d’intérêt légal était de 1.01% lorsque l’emprunteur était un particulier et le prêteur un professionnel. En 2014, ce taux n’était que de 0.04%. Pour connaître le taux d’intérêt légal en vigueur au moment de la souscription de votre crédit, vous pouvez consulter le site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F783.

Selon l’observatoire du crédit logement (Tableau de bord Janvier 2016), le taux moyen d’un crédit immobilier était de 2.15% en janvier 2016 (2.24 % pour une accession dans le neuf et 2.15% pour l’accession dans l’ancien). Selon la même source, le taux moyen d’un crédit immobilier, en décembre 2014, pour une durée de 20 ans, était de 2.5%.

La sanction financière pour la banque peut donc être lourde.

Quelles démarches entreprendre?

Il convient tout d’abord d’analyser les conditions générales annexées à l’offre de prêt, lesquelles mentionnent parfois expressément que le calcul des intérêt se fait sur la base d’une année lombarde. La preuve du manquement de la banque est alors facile.

A défaut de mention expresse, il faudra démontrer, sur la base d’un rapport d’expertise amiable sollicité, que les intérêts ont été calculés sur la base d’une année lombarde de 360 jours. Ce rapport peut être demandé à un expert comptable.

Il faut ensuite saisir la juridiction compétente d’une action contre la banque pour demander la nullité du taux d’intérêt appliqué, le remboursement des intérêts conventionnels indûment perçus, ainsi que la substitution pour l’avenir du taux d’intérêt légal au taux d’intérêt conventionnel. Cette action devra être précédée de démarches amiables envers la Banque.

L’argument tiré du calcul des intérêts sur la base d’une année 360 jours peut aussi permettre à l’emprunteur d’obtenir une bonne renégociation de son taux de crédit, en évitant ainsi l’introduction d’un procès et la rupture des relations contractuelles.
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